A arrematação de imóveis em leilão (seja judicial ou extrajudicial) tem se mostrado cada vez mais vantajosa para quem busca uma forma de investimento, pois apresenta a possibilidade de adquirir imóveis com até 50% de desconto sobre o valor de mercado do bem.
Aliado ao momento da economia em que vivemos, de baixa de juros, políticas públicas de incentivo e a alta taxa de inadimplência, são inúmeras as oportunidades
Em que pese a possibilidade de grande retorno financeiro em operações desta natureza, que existem muitos detalhes que vão além do preço. Para exemplificar os riscos, vale mencionar as hipotecas, penhoras, indisponibilidade, dívidas de condomínio, IPTU e ITR, débitos trabalhistas, previdenciários, fiscais e outros ônus incidentes sobre o imóvel.
Apesar da possibilidade de comprar um imóvel com preço excelente, como toda operação, os riscos são inerentes, sendo vital uma análise jurídica criteriosa de todo o procedimento, a fim de sopesar os riscos e benefícios. Por isso, para garantir segurança na compra de propriedades em leilão de imóveis, sem desperdício de tempo e dinheiro, é fundamental ter o respaldo de advogado especialista na área do Direito Imobiliário.
O QUE É HASTA PÚBLICA (LEILÃO)?
É o ato processual pelo qual são levados à alienação os bens do devedor. Conceitua-se por uma expropriação forçada do bem (independente da vontade do proprietário) pelo Estado e, por essa razão, se considera uma aquisição originária da propriedade.
Em regra, é feita uma avaliação do valor do bem por um perito e são designadas duas praças para venda: a primeira pelo valor da avaliação e a segunda por no mínimo 50% sobre o valor da avaliação. Aquele que der o maior lance, arremata o bem.
ARREMATAÇÃO E SEUS EFEITOS
A arrematação, como já apontado, é uma forma de aquisição originária da propriedade, razão pela qual não existe nenhuma relação jurídica entre o arrematante e o antigo proprietário do bem.
Apesar de se tratar de uma forma de aquisição originária da propriedade, alguns pontos merecem ressalvas.
Dívidas de IPTU e débitos condominiais preexistentes são o primeiro ponto de destaque. São espécies de débitos propter rem, ou seja, obrigação própria do imóvel, e por isso é possível que o imóvel seja penhorado para fins de garantia desse tipo de débito, ainda que este seja o único imóvel e nele resida o devedor (não se aplica a cláusula de bem de família).
A Terceira Turma do STJ, no julgamento do REsp 1.523.696/RS, concluiu que o arrematante responde pela dívida de condomínio preexistente sobre o imóvel, ainda que não haja previsão no edital (mas que o arrematante tenha tido ciência por outra forma, como pelo Leiloeiro).
Por ser da mesma natureza, tal entendimento se aplica também a dívidas de IPTU anteriores a arrematação.
Outro ponto importante é a respeito da existência de ônus reais sobre o imóvel (como penhora), que são obrigações que limitam a fruição (uso) e a disposição da propriedade, sendo recomendável, portanto, que o interessado em arrematar um imóvel em leilão judicial verifique com cautela se há restrições pendentes sobre o bem e se foram preenchidos os requisitos para extinção dos gravames após a arrematação.
Um ônus que merece particular destaque é a existência de alienação fiduciária. No entendimento do atual Código de Processo Civil, a penhora de um bem dado em alienação fiduciária recai sobre “os direitos aquisitivos” pertinente a tal bem. Nesse sentido, quanto menor o saldo da dívida, maior o valor da posição contratual do devedor por ele estar mais perto da reversão da propriedade imobiliária em seu favor.
Evidentemente, portanto, que a arrematação será por esses direitos penhorados. O que se arremata, portanto, é a posição que o devedor possuía no contrato, ou seja, o arrematante assume, no lugar do devedor, a condição de fiduciante, tanto nos créditos decorrentes dos pagamentos anteriormente feitos, como também, na obrigação de honrar o saldo da dívida.
Os casos apresentados acima apenas exemplificam a importância de uma assessoria jurídica especializada na área, pois poderão orientar você da melhor maneira analisando o caso em concreto.
A IMPORTÂNCIA DE UMA ASSESSORIA ESPECIALIZADA
Possíveis nulidades processuais acarretarão, consequentemente, na nulidade do leilão (a falta de intimação de um credor, por exemplo). Por isso, para garantirsegurança na operação, é fundamental ter o respaldo de um especialista na área, pois é capaz, por exemplo, de identificar débitos e custos para transferência do imóvel que poderão inviabilizar a arrematação.
Por isso, é imprescindível que a prévia assessoria jurídica para participação e acompanhamento nesses negócios, protegendo de situações desgastantes e demoradas, tornando a aquisição de imóveis em leilão vantajosa economicamente e segura juridicamente.
